Posljednjih dana aktivno se provodi digitalizacija zemljišnih knjiga upisom zemljišnoknjižnih podataka u Bazu zemljišnih podataka u digitalnom obliku. Baza zemljišnih podataka sadrži podatke o imenu katastarske općine, broju čestice, obliku, površini, izgrađenosti i načinu uporabe te podatke zemljišne knjige o nositeljima knjižnih prava, pravnim činjenicama i osobnim odnosima.
Nije jasno kako je uopće u Hrvatskoj moguće uskladiti katastar sa zemljišnom knjigom te pohraniti te podatke u digitalnom obliku kad veliki broj nekretnina, naročito u Dalmaciji, još nema sređeno vlasničko stanje i nisu usklađeni posjedovni i vlasnički status.
Osim toga, već smo pisali o Uredu za katastar u Dugom Selu koji baš ne ulijeva sigurnost s obzirom na to da u njihovim knjigama postoje podaci o nekretninama upisani na temelju nekoliko prijavnih listova za isti period s različitim podacima za istu nekretninu. Istražujući ovu temu, došli smo do saznanja da Ured za katastar u Dugom Selu nije jedini u Hrvatskoj u kojem se upis u katastar temelji na neispravnim i netočnim činjenicama, a posljednjih dana dobivamo informacije kako se vlasnici nekretnina raspituju gdje su se zagubile njihove katastarske čestice iz posjedovnih i vlasničkih listova.
Nejasno je i zašto se, ako se postojeći podaci upisuju u digitalnom obliku u Bazu zemljišnih podataka, mijenjaju brojevi vlasničkih listova, a što zemljišnoknjižni odjeli čine pri upisu u Bazu zemljišnih podataka. Te promjene unose pravnu nesigurnost, ljudi gube informacije o svojim nekretninama, a ne postoji ni jedan jedini opravdani razlog za promjene broja vlasničkog lista, niti su promjene podataka prije upisa u Bazu zemljišnih podataka propisane Zakonom o zemljišnoj knjizi.
Uređena zemlja
Digitalizacija zemljišnih knjiga i katastra i upis podataka u Bazu zemljišnih podataka obuhvaćeni su programom reforme zemljišnih knjiga i katastra zemljišta. Do digitalizacije, zemljišne knjige vodile su se ručno te su fizički sadržavale sve podatke i promjene koje su se događale i svakomu su bile dostupne. Isto su tako bile dostupne Zbirke isprava za svaku pojedinu promjenu vezanu uz nekretninu te je svatko zainteresiran mogao proučiti što se s njegovom ili nekom drugom nekretninom događa i kakve se promjene provode.
Danas se knjige vode elektronički, u Zajedničkom informacijskom sustavu zemljišnih knjiga i katastra pod nazivom ZIS. Vlada i Ministarstvo pravosuđa pokrenuli su Nacionalni program sređivanja zemljišnih knjiga i katastra pod nazivom Uređena zemlja. Uspostavom ZIS-a stvoren je jedinstveni povezani registar katastra i zemljišnih knjiga. Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (ZIS) uveden je u zemljišnoknjižne odjele i katastarske urede i u funkciji je od 2016. godine. Građanima je omogućeno da putem sustava e-građani pribave verificirani zemljišnoknjižni izvadak bez odlaska na zemljišnoknjižni odjel općinskog suda.
Zakonom o zemljišnim knjigama koji je stupio na snagu 6. srpnja 2019. uvedena je elektronički vođena Zbirka isprava i elektronički spis. Od 10. veljače 2023. godine komunikacija zemljišnoknjižnih sudova i Državnog odvjetništva vodi se isključivo elektroničkim putem i građani više ne mogu sami podnositi prijedloge, prigovore, žalbe ni druge podneske u zemljišnoknjižnom postupku. Umjesto očekivane pravne sigurnosti, građani su zapravo postali potpuno nesigurni jer nemaju nikakvih saznanja o tome što se s njihovim nekretninama događa, nemaju uvid u dokumentaciju niti u postupke u tijeku, i postali su potpuno ovisni o odvjetnicima i javnim bilježnicima, što im je uza sve opisane probleme i znatno povećalo troškove pristupa pravosuđu.
Samo za odabrane
Tako je, umjesto jednostavnijeg i sigurnijeg pristupa zemljišnim knjigama, zapravo postalo puno teže jer digitalizacija nije zaživjela u onom obliku u kojem bi trebala, a to je da građani imaju pravovremenu, potpunu i istinitu informaciju o nekretninama u svom vlasništvu ili o nekretninama u koje planiraju ulagati. Da građani nemaju očekivanu i obećanu sigurnost, jasno je mnogima koji su ostali bez imovine. Zašto se ta muljanja sa zemljišnim knjigama događaju baš u ljeto i prije produženih vikenda, državnih praznika i blagdana, možda se može naslutiti jer je u te dane puno manja kontrola i otvoren je prostor manipulacijama.
Poznat je slučaj Drage Raspudića iz Zagreba kojemu je u srpnju 2021. godine, dakle kada se ljudi bezbrižno odmaraju na moru, sutkinja zemljišnoknjižnog odjela u Zagrebu Nives Radišić obrisala cijeli stan iz zemljišne knjige i stan u kojem taj čovjek živi s obitelji više uopće ne postoji. Iako troškovi režija i dalje uredno dolaze na njegovu adresu i on ih plaća. Sljedeće godine u isto vrijeme, točnije dan prije Tijelova u lipnju 2022. godine, ista sutkinja Nives Radišić u vlasnički je list kao vlasnicu upisala osobu koja je mrtva punih 30 godina. U svakom normalnom društvu zgražali bi se nad takvim postupanjem suda, u nenormalnom hrvatskom pravosuđu nije nikakvo čudo kad mrtva osoba postane vlasnik, iako nije jasno kako i kada odluka o upisu uopće može postati pravomoćna, tim više što postoji jasna odredba Zakona o parničnom postupku o prekidu postupka kad osoba umre.
Tu svakako nije kraj čudima u gruntovnici Zagreb koja se 5. srpnja 2022. godine preselila na drugu lokaciju. Upravo u periodu od Tijelova 2022. godine pa do 5. srpnja 2022. godine nije se mogao dobiti uvid u zemljišne knjige, stranke se nisu primale niti su mogle fizički kontaktirati sa zemljišnoknjižnim odjelom, već isključivo pisanim putem. I u vrijeme pandemije, pa i u vrijeme štrajka, za “posebne” su građane zemljišnoknjižni odjeli imali otvorena vrata, ali samo za te odabrane.
Uskraćeni građani
Stoga uopće nije čudno što su ovih dana uvedene nove promjene u zemljišnoknjižnim odjelima i nekretnine se u digitalnom obliku žurno upisuju u Bazu zemljišnih podataka. Ali umjesto pravne sigurnosti i dostupnosti, građani nemaju uvid u zemljišnu knjigu, niti su obaviješteni da se nešto s njihovim nekretninama događa. Tako npr. netko naruči elaborat, procjenu vrijednosti nekretnine, projekte za gradnju, a u tom periodu nekretnina bez znanja vlasnika promijeni podatke u zemljišnoj knjizi. Koliki je to problem dobro znaju vlasnici koji su ostali zatečeni činjenicom da se njihova nekretnina više ne nalazi u zemljišnoknjižnom ulošku u kojem je prije bila, a da nikakvog posebnog razloga za promjenu podataka nije bilo, osim upisa u Bazu zemljišnih podataka koji bi trebali biti istovjetni postojećem stanju.
Prema planu Ministarstva pravosuđa, podnošenje elektroničkog prijedloga za upis u zemljišnu knjigu trebalo je biti omogućeno i građanima putem sustava e-građani. Međutim, taj projekt, za razliku od drugih projekata, nije zaživio, te su građani ostali uskraćeni za komunikaciju sa zemljišnoknjižnim odjelom.
Upisom u Bazu zemljišnih podataka (BZP) zemljišne knjige se digitaliziraju u potpunosti, u smislu da su i Zbirke isprava digitalne, a ne samo knjige. Zemljišnoknjižni predmet potpuno je elektronički, prijedlozi za knjiženje podnose se isključivo u elektroničkom obliku, i to samo i isključivo putem javnog bilježnika ili odvjetnika. Upravo je to razlog nezadovoljstva građana, a dolazi i do brojnih manipulacija i problema s nekretninama. Katastarske čestice upisane ručno u katastru i u zemljišnoj knjizi nestaju putem do digitalne knjige, dolazi do “omaški” u unosu brojeva o podacima nekretnine te se otvara prostor krađi nekretnina jer građani nad postupcima upisa nemaju nikakve kontrole niti imaju uvid u promjene.
Mnoge opasnosti
Uza sve navedeno, veliki je problem hrvatskih zemljišnih knjiga to što one nisu usklađene sa stvarnim stanjem. Stoga je i digitalizacija zemljišne knjige i upis u Bazu zemljišnih podataka upitan ako podaci u registrima nisu točni i potpuni. Razlog je to što je automatizacija procesa putem pametnih ugovora upitna ako podaci u registrima nisu točni i potpuni kako bi omogućili siguran pravni promet nekretnina. Zato digitalizacija zemljišne knjige nije dostatna za rješavanje postojećih zemljišnoknjižnih problema. Podaci koji se unose u Bazu zemljišnih podataka moraju biti potpuni i točni kada se unesu, a zapisi moraju sadržavati dovoljno informacija potrebnih za pravni promet nekretnina.
Digitalizacija zemljišnih knjiga u državi kao što je Hrvatska krije, dakle, mnoge opasnosti. Ponajprije zato što veći dio stanovništva, naročito starijeg, nije dovoljno informatički pismen da bi se mogao informirati o svojim nekretninama. Drugi razlog je što je upravo taj stariji sloj populacije i siromašniji, ali ni mlađi nemaju dovoljno informatičko i pravno znanje, nemaju ni dovoljno sredstava da bi plaćali javnog bilježnika za svaki prijedlog koji se podnosi zemljišnoknjižnom odjelu ili za plaćanje odvjetničkih usluga koje su među najskupljima u EU-u.
Osim toga, digitalizacijom zemljišnih knjiga i katastra trebalo bi pojednostaviti pristup zemljišnoj knjizi i potrebnim informacijama o nekretninama, smanjiti troškove i broj zaposlenih, ali to u Hrvatskoj nije slučaj, već je sve dodatno zakomplicirano nepotrebnom i skupom administracijom, iako su zemljišnoknjižni izvaci i izvaci iz katastra postali besplatni. Digitalizacija zemljišne knjige i katastra bila bi u punoj mjeri svrsishodna kada bi se njome smanjila administracija i kada bi svi građani, kao i u puno drugih europskih zemalja, imali pristup svim informacijama, a što sada nemaju.
Razlog pretrage
Iz svega se zaključuje da se Baza zemljišnih podataka formira samo zato da bi se državi omogućila pretraga i informacije tko je vlasnik nekretnina i podaci o njoj, a ne kako bi se građanima pojednostavio život. U Estoniji se svi procesi vezani uz nekretnine odvijaju elektroničkim putem, pa i odluke koje se strankama dostavljaju elektroničkom poštom. Sustav elektroničke obrade predmeta onemogućuje povredu reda prvenstva upisa, čime se u Hrvatskoj učestalo manipuliralo. Međutim, razlika između Hrvatske i drugih europskih zemalja jest u tome što sve probleme u rješavanju zemljišnoknjižnog predmeta građani mogu pratiti u informacijskom sustavu.
Time se osigurava transparentnost i sprečava zloupotreba. Svim dokumentima i datotekama stranka može pristupiti (a ne samo javni bilježnik i odvjetnik kao u Hrvatskoj), ali isključivo putem interneta. Svatko tko želi pristupiti zemljišnoknjižnoj datoteci mora dokazati pravni interes i platiti naknadu za pribavljenu dokumentaciju (Zbirka isprava). Jedini koji nisu dužni navesti razlog za pretragu datoteka jesu vlasnici nekretnina, javni bilježnici, sudovi i tijela vlasti. Svi dokumenti u Bazi zemljišnih podataka mogu se pregledavati uz provjeru elektroničkog identiteta (putem osobne iskaznice ili putem digitalnog certifikata), iz čega se utvrđuje identitet osobe koja je izvršila uvid u dokumentaciju. U drugim zemljama Europske unije sve stranke iz zemljišnoknjižnih postupaka mogu digitalno pohraniti datoteke i zapise o verifikaciji svih aktivnosti, a svi dokumenti mogu se ispisati u fizičkom obliku s kontrolnim kodovima koji dokazuju vjerodostojnost. Budući da isprave imaju digitalni potpis i vremenski tijek, rizik od pogrešaka i prevare se smanjuje, a dostupnost informacija je potpuna.
U Hrvatskoj stoga nema ni pravne sigurnosti niti zaštite prava vlasništva s obzirom na to da upravo vlasnicima nisu dostupne informacije o njihovim nekretninama koje se aktivno digitaliziraju bez mogućnosti pristupa vlasniku da uđe u Bazu podataka i u svaku Zbirku isprava.
Opravdani strah
Suprotno pravnom učinku digitalizacije zemljišnih knjiga, nastupila je potpuna nesigurnost jer vlasnici nekretnina nemaju nikakvih saznanja o tijeku zemljišnoknjižnog postupka niti uvid u njega, niti pristupa dokumentaciji na kojoj se promjene u zemljišnoj knjizi temelje. Nametnutom obvezom da komunikaciju sa zemljišnoknjižnim odjelima imaju isključivo javni bilježnici i odvjetnici, građanima je uskraćen pristup sudu, pravo na jednako postupanje pred institucijama i ugroženo je njihovo privatno vlasništvo s obzirom na to da nemaju pravodobnu ni potpunu informaciju o tome što se s njihovim nekretninama događa. Njihov strah je opravdan jer prema podacima kojima raspolažemo, zemljišnoknjižni odjeli pri upisu u Bazu zemljišnih podataka mijenjaju i postojeće podatke nekretnina, što je nedopustivo.
Umjesto pravne sigurnosti, nastupila je potpuna pravna nesigurnost jer se cjelokupni spis u elektroničkom obliku može voditi samo kada za to budu ispunjeni svi tehnički uvjeti, točnije, kada se svim građanima omogući pristup Zbirci isprava i Bazi podataka te samostalno podnošenje prijedloga, žalbi i prigovora elektroničkim putem. Diskriminatorno je da samo javni bilježnici i odvjetnici budu ovlaštenici pristupa Bazi podataka i uvida u digitalne Zbirke isprava.
Koliko Hrvatska otežava svojim građanima i do koje ih mjere nastoji razvlastiti, pokazuje i činjenica da se u uređenim zemljama Europske unije smatra da kupac postaje vlasnik nekretnine s danom potpisa kupoprodajnog ugovora, dok je upis u zemljišnu knjigu deklaratoran. Kad bi se takvo pravilo primjenjivalo u Hrvatskoj, mnogi od onih koji su investirali u nekretnine u Hrvatskoj, ali se nisu mogli upisati u zemljišnu knjigu iz formalnih razloga ne bi bili razvlašteni kao što je to bila obitelj Schumacher koju su deložirali iz kupljene kuće zbog ovrhe zbog duga bivšeg vlasnika nekretnine.
Olakšan posao
Prema postojećim propisima, smanjuje se i rok za provedbu pojedinačnog ispravnog postupka. Predviđa se kraće trajanje postupka, a na raspravu za ispravak će se, umjesto inženjera geodezije koji je izrađivao prijavni list, pozivati ovlašteni službenik katastra. Svi koji su žrtve manipulacije u postupcima katastra ili zemljišnoknjižnim postupcima znaju da u zemljišnoknjižnim odjelima ima i službenika koji nisu baš stručni i sposobni, već su podobni. Kako će ti podobni referenti i službenici obrazložiti promjene u katastru koje su nastale na temelju prijavnih listova doista nije jasno, naročito kada znamo da postoje upisi i promjene u katastru koje se temelje na neistinitim prijavnim listovima. Zaobilazi li se novim propisima odgovornost inženjera geodezije koji su izrađivali krivotvorene prijavne listove?
Na kraju, gdje će dokazi o krivotvorinama u katastru i zemljišnim knjigama završiti, s obzirom na to da će zemljišne knjige postojati samo u digitalnom obliku? Hoće li biti sačuvane kao prava dragocjenost, što i jesu, ili će postati dostupne štakorima u nekom skladištu kako bi otimačima nekretnina bio olakšan posao?
Koliko je digitalizacija zakomplicirala život vlasnicima nekretnina, već se počelo uočavati, a stanje će biti mnogo gore nakon što se privede kraju. U trećem konkretnom slučaju, na području Bjelovara, pri izradi digitalne mape jednoj je čitateljici međa pomaknuta za četiri metra, za što je izgubila četiri godine na sudu kako bi ispravila krivo izmjereno, ucrtano i upisano stanje.
Zbog svega ovoga, gotovo su svi vlasnici parcela i nekretnina u opasnosti da ih izgube ili da se promijeni njihova površina. Najugroženije su starije osobe, kao i hrvatski iseljenici u dalekim zemljama (Australija, Amerika, Kanada…), koji ne znaju što se događa s njihovim parcelama i zemljištem u domovini.
Eskalacija krađe
Prema Zakonu o zemljišnim knjigama, konačno stanje u zemljišnim knjigama smatra se vjerodostojnim bez obzira na to kako je ta vjerodostojnost postignuta. Kako bi se spriječila ova eskalacija krađe nekretnina u korist nekretninske mafije koja je povezana sa sudovima i zemljišnoknjižnim odjelima, prije svega treba sačuvati stare katastarske planove i zemljišne knjige u papirnatom obliku i voditi dvostruku evidenciju te ponovno omogućiti građanima slobodan pristup katastru i gruntovnicama kao i prije 2024. godine. U protivnom, posljedice za vlasnike nekretnina mogle bi biti nesagledive, a za svaki ispravak netočnih podataka bit će potrebno pokrenuti sudski postupak!
Radovi krenuli lani
S obzirom na evidentne probleme u digitalizaciji zemljišnih knjiga i katastarskih planova na kojima su ucrtane parcele, uputili smo novinarski upit Državnoj geodetskoj upravi s pitanjima kako se provodi digitalizacija katastra i kako se rješavaju brojne pritužbe građana koji su u digitalizaciji katastra izgubili svoje nekreTnine ili su im promijenjene međe. Odgovor DGU-a donosimo u skraćenom obliku…
Katastarske izmjere u ovome se trenutku provode na temelju Višegodišnjeg programa katastarskih izmjera građevinskih područja za razdoblje 2021. – 2030., a provode se u gotovo svim županijama. Radovi su počeli sredinom prošle godine na području 60 katastarskih općina, 28 jedinica lokalne samouprave odnosno 14 županija, a ove godine na području 45 jedinica lokalne samouprave i 66 katastarskih općina. Izmjera je završena u 58 katastarskih općina, uz napomenu da se paralelno s izmjerama provodi i osnivanje nove zemljišne knjige pa su geodetski radovi jedan od segmenata Višegodišnjeg programa katastarskih izmjera. S obzirom na to da je riječ o projektu čiji je završetak predviđen 2030. godine, provodit će se i dalje ravnomjerno na području cijele Hrvatske.
Geodetske tvrtke provode izmjeru na svakoj pojedinoj katastarskoj čestici koja je dio katastarske općine u kojima je izmjera počela. U svim općinama u kojima je izmjera pokrenuta održane su javne tribine na kojima se vlasnike, suvlasnike i upravitelje nekretnina upoznaje s cjelokupnim projektom i potrebnim procedurama. Svima uključenima na kućne se adrese šalju pozivi za izmjeru u kojima ih se poziva da obilježe svoje međe, pripreme dokumentaciju i da budu prisutni na izmjeri. Nakon izmjere slijedi postupak predočavanja tijekom kojeg vlasnici potvrđuju slažu li se s unesenim podacima. Na temelju podataka s predočavanja općinski sudovi sastavljaju zemljišnoknjižne uloške i započinje rok za eventualne prigovore. Državna geodetska uprava poziva vlasnike nekretnina da po pozivu geodetskih tvrtki aktivno sudjeluju u postupcima katastarskih izmjera kako bi se utvrdilo stvarno stanje nekretnina i vlasništva nad nekretninom i time osiguraju sređivanje stanja podataka u katastru i zemljišnoj knjizi bez potrebe pokretanja pojedinačnih i dugotrajnih postupaka.
Predviđeno 400 milijuna eura
Katastarske izmjere i obnova zemljišnih knjiga provode se upravo zato što stari katastarski planovi te podaci u zemljišnim knjigama, koji se za najveći dio Republike Hrvatske temelje na podacima iz 19. stoljeća, ne odgovaraju stvarnom stanju na terenu. Stoga Državna geodetska uprava poziva vlasnike, posjednike, upravitelje te ostale zainteresirane stranke koje imaju interes sudjelovati u ovom postupku da se odazovu na izmjeru te pokažu i obilježe stvarno stanje svojih nekretnina kako bi se evidencije temeljile na ažurnim podacima, a što je u konačnici pretpostavka za učinkovito funkcioniranje tržišta nekretnina, pokretanje investicija i provedbu kapitalnih razvojnih i infrastrukturnih projekata.
Državna geodetska uprava u svome redovnom postupanju kao redovni pravni lijek propisan Zakonom o općem upravnom postupku zaprima žalbe protiv rješenja područnih ureda za katastar, čiji se broj na godišnjoj osnovi kreće ispod 2 % svih donesenih rješenja, a broj tužbi se mjeri u promilima. DGU poziva sve vlasnike da se odazovu pozivu na javnu tribinu, potom pozivu na izmjeru svoje nekretnine i da pripreme sve potrebne dokumente kojima se dokazuje vlasništvo. Na službenoj mrežnoj stranici projekta nalaze se svi potrebni podaci i detaljno su objašnjeni svi koraci koji se odnose na cjelokupni postupak.
Provedbu Višegodišnjeg programa katastarskih izmjera građevinskih područja za razdoblje 2021. – 2030. inicirala je Vlada, a za tu namjenu predviđen je iznos od 401.486.495 eura za desetogodišnje razdoblje. Dosad je u Višegodišnji program investirano 30 milijuna eura. Sredstva je zasad osigurala Vlada iz proračuna.
Pogrešno ucrtani planovi odmah postaju službeni
Dosad su evidentirani sljedeći problemi u digitalizaciji zemljišnih knjiga koji su rezultirali gubitkom nekretnina ili smanjivanjem njihove površine.
Prvo: Prilikom digitalizacije zemljišnih knjiga namjerno ili slučajno, omaškom ili planirano, mijenjaju se brojevi čestica i stvarni vlasnik više ne može bez sudskog postupka dokazati vlasništvo nad svojim nekretninama.
Drugo: Zaposlenici u gruntovnicama, kada vide da neke nekretnine pripadaju starijim, informatički nepismenim osobama, krivotvore potpise i prebacuju nekretnine na sebe ili treće osobe. Slično kao i službenici u bankama.
Treće: Pri izradi novih katastarskih planova mijenjaju se granice parcela u korist trećih osoba, općina ili cesta bez priloženog elaborata o parceliranju.
Četvrto: Izmjenom Pravilnika o katastarskoj izmjeri, prilikom utvrđenja granica parcela dovoljno je da dođe jedan vlasnik, ali ne i drugi susjed, kao što je to bilo uobičajeno. Vlasnik koji prvi dođe pokazat će granice međe i to će postati službeni podatak u katastru.
Peto: Dostava poziva poštom, vezano uz utvrđivanje međa, postala je potpuno nepouzdana s obzirom na aljkavu dostavu i manjak poštara. Poštar potpisuje za stranku da je predao poziv ili se nakon neuspješne dostave poziv objavljuje na oglasnoj ploči.
Šesto: Fotogrametriju provode podizvođači – privatne tvrtke koje rade za Državnu geodetsku upravu i poslije je teško utvrditi odgovornost za pogreške u katastru.
Sedmo: Ne koriste se metode “preklopa” novih izmjera i starih katastarskih planova pa dolazi do različitih podataka na terenu i fizičkoj arhivi i dokumentaciji.
Osmo: Sada postoje tri vrste katastarskih informacija. Jedne su one koje se nalaze u starim arhivama – na papirnatim planovima, druge su informativne koja se mogu dobiti na internetu i treće su digitalni oblik u digitalnom katastru. Najčešće se te informacije ne preklapaju.
Deveto: Pogrešno ucrtani planovi postaju službeni ako se oštećene stranke u određenom roku nakon javnog izlaganja ne žale i ne iznesu primjedbe. Nakon tog roka takvo pogrešno stanje postaje službeno.
Deseto: Od ove godine strankama nije dopušten dolazak u gruntovnicu kako bi se informirale o stanju u zemljišnim knjigama i kako bi predavale prijedlog za upis, nego je to dopušteno samo odvjetnicima i javnim bilježnicima, što olakšava krađu nekretninskoj mafiji.
